買賣不破租賃

[筑]

買賣不破租賃原則是指在民法中對於租賃與買賣關係的規範。根據民法第425條第1項的規定，當出租人將租賃物交付給承租人並且承租人已經開始使用該物品時，即使出租人將其所有權轉讓給第三方，租賃契約仍然對受讓人繼續存在。換句話說，買賣不破租賃原則確保了承租人在租賃期間仍然有權使用和收益該租賃物。

舉個例子來說，如果房客小華向房東小明租了一間房子，並且在租約到期之前，小華將該房屋轉賣給第三人小美。根據買賣不破租賃原則，小華可以主張自己與小明訂立的租賃契約依然有效，只要按時繳交房租，小華就可以繼續住在租來的房子裡，直到租約到期為止。

然而，買賣不破租賃原則並非絕對的，有兩種情況下不適用買賣不破租賃原則：

1. 未經公證的不定期租賃契約。
2. 未經公證且租約超過5年的租賃契約。

在這兩種情況下，即使房屋被轉賣且新屋主不願繼續出租，房客也無法以買賣不破租賃原則對抗新屋主。

 

[Kailyn]

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，此即買賣不破租賃原則

但如果不動產租賃契約租期超過5年或未定期限，而未經公證的情形，不適用該原則（同條第2項）。

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民法 第 425 條

1. 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
2. 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

 

[Alexzander]

買賣不破租賃是指在租賃期間，出租人將租賃物出售給第三人，該租賃契約對受讓人仍繼續存在。也就是說，即使租賃物所有權已經轉移，租賃契約仍有效，承租人仍可以繼續占有、使用租賃物。

買賣不破租賃的法律依據是民法第425條第1項的規定。該條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

買賣不破租賃原則的目的在於保護承租人的權益，避免承租人因出租人將租賃物出售而被迫搬離。

買賣不破租賃原則的適用要件包括：

• 租賃契約已成立並有效存在。
• 租賃物已交付給承租人占有。
• 出租人將租賃物出售給第三人。

買賣不破租賃原則的適用效果包括：

• 承租人仍可以繼續占有、使用租賃物。
• 承租人應向第三人支付租金。
• 第三人可以向承租人請求返還租賃物，但應給予承租人合理的時間搬遷。

買賣不破租賃原則的例外情形包括：

• 未經公證的不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者。
• 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失或毀損。
• 第三人以租賃物為標的物而取得所有權。

在上述情形下，買賣不破租賃原則不適用，承租人可以要求解除租賃契約。