瑕疵擔保

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瑕疵擔保是指在買賣契約中,賣方對於所出售的物品或房屋的瑕疵負有一定的責任和保證。根據民法的相關法條,瑕疵擔保責任主要包括物滅失、物減少價值、物的通常效用滅失或減少以及欠缺契約預定的效用或保證之品質。

根據民法第354條,賣方對於買方必須負擔物之瑕疵擔保責任。這意味著賣方需要向買方保證出售的物品或房屋不會滅失或減少價值。賣方的擔保責任通常持續到危險移轉時,也就是交付時。如果在交付後才發現瑕疵,賣方就不需要對該瑕疵負擔擔保責任。此外,瑕疵擔保責任與賣方是否故意或過失造成瑕疵無關,只要在交付前存在瑕疵,賣方就應該負擔責任。

瑕疵的認定可以分為四類:物滅失、物減少價值、物的通常效用滅失或減少,以及欠缺契約預定的效用或保證之品質。例如,如果買賣房屋時發現坪數短少而足以影響房屋價值與效用,這也可以被認為是瑕疵。

在特殊情況下,一些特殊的瑕疵也被認定為瑕疵擔保責任。例如,根據最高法院的判決,凶宅被認定為房屋買賣的瑕疵。凶宅對於一般人來說具有畏懼心理,並且會對居住者產生負面影響,同時也會導致房屋交易價格下降,因此被視為瑕疵。

瑕疵擔保責任的時效根據民法第365條,有兩種期限:6個月和5年。買方在交屋後一定時間內發現瑕疵,可以要求賣方修復。瑕疵擔保責任的時效起算時間點決定了適用的期限。根據民法,瑕疵擔保責任在交屋後的5年內有效,超過這個期限,買方就無法主張瑕疵擔保的權利。此外,買方在通知賣方瑕疵後的6個月內沒有行使瑕疵擔保權利,也會使其權利消滅。
 

雅詩

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瑕疵擔保是指,在買賣合同中,如果賣方交付的標的物有缺陷,買方可以要求賣方承擔責任,包括修理、更換、退貨或減價。

瑕疵擔保是買賣合同中重要的法律制度,是保障買方合法權益的有效手段。

瑕疵擔保的種類主要有:

  • 法定瑕疵擔保:是指法律規定的瑕疵擔保,包括隱藏瑕疵擔保和買受人對標的物合法使用所產生的瑕疵擔保。
  • 約定瑕疵擔保:是指買賣合同中當事人約定的瑕疵擔保,包括賣方明示的瑕疵擔保和賣方默示的瑕疵擔保。
瑕疵擔保的期限一般為一年,但當事人可以約定更長的期限。

如果賣方違反瑕疵擔保,買方可以向賣方主張以下權利:
  • 要求修理:如果標的物可以修理,買方可以要求賣方修理標的物。
  • 要求更換:如果標的物不能修理,買方可以要求賣方更換標的物。
  • 要求退貨:如果標的物不能修理或更換,買方可以要求賣方退貨。
  • 要求減價:如果標的物有缺陷,但不嚴重影響使用,買方可以要求賣方減價。
買方行使瑕疵擔保的權利,應當向賣方提出書面通知,並說明瑕疵的內容和要求。
 
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Berenice

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出賣人對於買受人就買賣標的的瑕疵,應負的法定責任。瑕疵擔保,有權利瑕疵擔保與物的瑕疵擔保二種。

前者指出賣人應擔保第三人對於買賣標的物不得主張任何權利,債權或其他權利的出賣人,應擔保其權利確實存在(民法第349條、第350條)

後者指出賣人應擔保買賣標的物具備依通常交易觀念或依當事人意思,所應具有的價值、效用及品質(民法第354條)。


民法 第 349 條
  1. 出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。

民法 第 350 條
  1. 債權或其他權利之出賣人,應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人,並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。

民法 第 354 條
  1. 物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
  2. 出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。
 
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